Czym jest budynek mieszkalny wielorodzinny?

Budynki mieszkalne są klasyfikowane na różne sposoby, w zależności od ich charakteru i przeznaczenia. W przypadku budynków jednorodzinnych, definicję można odnaleźć w ustawie – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 2a tej ustawy, budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W takim budynku dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Warto zaznaczyć, że brak jest maksymalnej powierzchni budynku, po przekroczeniu której przestaje być on uznawany za jednorodzinny. Istotne jest natomiast spełnienie wszystkich wymienionych kryteriów, takich jak służenie potrzebom mieszkaniowym, stanowienie konstrukcyjnie samodzielnej całości oraz określona liczba wydzielonych lokali mieszkalnych.

Budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne

W przeciwieństwie do budynków jednorodzinnych, budynki mieszkalne wielorodzinne nie posiadają ustawowej definicji. Prawo budowlane oraz inne przepisy prawne nie precyzują, czym dokładnie jest budynek mieszkalny wielorodzinny. W praktyce jednak, taki budynek można rozumieć jako budynek, w którym znajduje się większa liczba niezależnych lokali mieszkalnych, przeważnie przeznaczonych dla różnych rodzin lub gospodarstw domowych.

Przykłady budynków mieszkalnych jednorodzinnych

Budynki mieszkalne jednorodzinne mogą przyjmować różne formy i typy zabudowy. Zgodnie z definicją prawną, mogą to być zarówno budynki wolno stojące, jak i budynki w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.

Budynek wolno stojący to taki, który nie jest połączony konstrukcyjnie z innymi budynkami – stanowi samodzielną całość. Może to być tradycyjny dom jednorodzinny, wolno stojący na działce, z własnym ogródkiem i niezależnym wejściem.

Budynek w zabudowie bliźniaczej to budynek, który jest połączony konstrukcyjnie z jednym innym budynkiem, tworząc parę bliźniaczych domów. Każdy z tych budynków stanowi odrębną nieruchomość, ale jest połączony ścianą z drugim budynkiem.

Budynek w zabudowie szeregowej to budynek, który jest połączony konstrukcyjnie z dwoma lub więcej budynkami, tworząc szereg. Każdy z tych budynków ma odrębny wejście i jest samodzielną nieruchomością.

Budynek w zabudowie grupowej to budynek, który składa się z większej liczby lokali mieszkalnych, tworząc grupę budynków. Mogą to być na przykład bloki mieszkalne, w których znajduje się wiele niezależnych mieszkań.

Czy budynek po podziale nadal jest jednorodzinny?

W przypadku, o którym Pan wspomina, gdzie budynek pierwotnie był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy odrębne lokale, klasyfikacja budynku może ulec zmianie. Jeśli każdy z tych lokali stanowi odrębną nieruchomość, posiada własną księgę wieczystą i niezależne wejścia, można rozważyć, czy dany budynek nadal można uznać za jednorodzinny.

Ważnym aspektem jest fakt, czy każdy z tych lokali spełnia kryteria budynku mieszkalnego jednorodzinnego, czyli czy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i czy liczba lokali nie przekracza dopuszczalnej liczby. Jeśli tak, to każdy z tych lokali nadal można traktować jako jednorodzinny.

Natomiast dotycząc lokalizacji siostry, który jest całkowicie pozbawiony mediów i nie nadaje się do zamieszkania, należy zwrócić uwagę na fakt, że taki lokal może tracić status mieszkalny i być traktowany jako lokal użytkowy, jeśli nie spełnia on wymogów mieszkalnych.

Wpływ klasyfikacji na działalność gospodarczą

W przypadku, o którym Pan wspomina, dotyczącego prowadzenia działalności barowej w budynku mieszkalnym, klasyfikacja budynku jako jednorodzinnego lub wielorodzinnego może mieć wpływ na wymogi prawne dotyczące prowadzenia takiej działalności.

Zgodnie z przepisami prawa, wniosek o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w punkcie sprzedaży zlokalizowanym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wymaga uzyskania pisemnej zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku. Jeśli lokal siostry, który ma być przejęty na prowadzenie baru, znajduje się w budynku, który jest klasyfikowany jako mieszkalny wielorodzinny, konieczne będzie uzyskanie takiej zgody od pozostałych właścicieli.

Ponadto, wnioskodawca powinien przedłożyć dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, który będzie stanowił punkt sprzedaży napojów alkoholowych.

Kontrola Straży Pożarnej

W przypadku, gdy budynek jest klasyfikowany jako mieszkalny wielorodzinny, Straż Pożarna może przeprowadzać czynności kontrolno-rozpoznawcze w celu sprawdzenia zgodności budynku z przepisami przeciwpożarowymi. W takim przypadku, należy dostosować budynek do wymogów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, aby móc prowadzić działalność w zgodzie z prawem.

Podsumowanie

Klasyfikacja budynku jako mieszkalnego jednorodzinnego lub wielorodzinnego ma istotne znaczenie dla różnych aspektów, takich jak wymogi prawne dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej czy przepisy przeciwpożarowe. W przypadku podziału budynku na odrębne lokale, należy dokładnie przeanalizować definicję budynku jednorodzinnego i sprawdzić, czy każdy z tych lokali spełnia kryteria tego rodzaju budynku. W przypadku wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym, który pomoże w ustaleniu klasyfikacji budynku i zrozumieniu związanych z nią konsekwencji.